Risiko dan Peluang Take Over Kredit KPR untuk Pembeli dan Penjual

TITIKTEMU - Transaksi jual beli rumah yang masih dalam masa cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kini semakin umum dilakukan.

Proses ini dikenal dengan istilah Take Over KPR atau Over Kredit KPR, yaitu pengalihan kewajiban cicilan dari pemilik lama kepada pembeli baru.

Meski tampak sederhana, proses ini memiliki dua jalur utama dengan risiko dan peluang yang berbeda: jalur resmi melalui bank dan jalur bawah tangan tanpa bank.

Baca Juga: Aturan Baru KUR Perumahan: Purbaya Gulirkan Subsidi Bunga KPR Hingga 10 Persen

1. Over Kredit Bawah Tangan: Cepat tapi Berisiko

Jalur ini dilakukan dengan kesepakatan langsung antara penjual dan pembeli tanpa melibatkan pihak bank. Umumnya, cara ini dipilih karena beberapa alasan berikut:

• Kesulitan mengajukan KPR baru – Pembeli memiliki riwayat kredit buruk atau penghasilan tidak memenuhi syarat bank.
• Proses lebih cepat dan murah – Tidak perlu menunggu penilaian ulang properti dan administrasi perbankan.
• Plafon KPR terbatas – Bank tidak menyetujui jumlah pinjaman sebesar harga rumah yang diinginkan.

Agar transaksi tetap memiliki dasar hukum, biasanya dibuat tiga dokumen penting melalui notaris, yaitu:

1. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PJB) sebagai bukti komitmen antara penjual dan pembeli.
2. Surat Kuasa Menjual, agar pembeli bisa menjual rumah di masa depan.
3. Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat, untuk mengambil sertifikat setelah kredit lunas.

Baca Juga: Cara Cek Skor Kredit di BI Checking Secara Online: Panduan Lengkap dan Terbaru 2025

Risiko Over Kredit Bawah Tangan

Meski terlihat praktis, metode ini menyimpan risiko besar, terutama bagi pembeli:

• Sertifikat belum atas nama pembeli. Hak kepemilikan baru bisa dialihkan setelah cicilan lunas sepenuhnya.
• Bank hanya mengenal penjual. Jika terjadi tunggakan, penjual yang akan dihubungi dan reputasi kreditnya bisa rusak.
• Masalah saat penjual meninggal dunia. Meski KPR otomatis lunas lewat asuransi, ahli waris bisa menuntut kepemilikan rumah tersebut.
• Sertifikat bisa disalahgunakan. Penjual yang tidak jujur dapat mengambil sertifikat setelah pelunasan tanpa sepengetahuan pembeli.
• Bagi penjual, risikonya juga besar. Selama cicilan belum selesai, kredit masih tercatat atas namanya. Jika pembeli menunggak, nama penjual akan tercoreng di sistem perbankan dan kemampuan mengajukan pinjaman baru bisa terhambat.

2. Take Over KPR Resmi Melalui Bank: Aman Secara Hukum

Berbeda dari jalur bawah tangan, jalur resmi melibatkan bank secara langsung. Dalam proses ini, pembeli mengajukan KPR baru ke bank (bisa sama atau berbeda) untuk melunasi sisa pinjaman penjual.

Langkah ini dianggap sebagai pengajuan KPR baru, sehingga bank akan menilai ulang data keuangan, riwayat kredit (BI Checking/SLIK), dan nilai properti.

Baca Juga: Beli Mobil Baru Terkendala BI Checking? Begini Solusinya!!